BAB
I
PENDAHULUAN
1.1 Latar
Belakang
Pendaftaran
tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap hak
atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru,
kegiatan pemindahan ats tanah tersebut memberikan suatu kejelasan status
terhadap tanah. Di Indonesia diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun
1997, yang mana Pasal 1 nya menyebutkan bahwa yang disebut dengan Pendaftaran
Tanah adalah “Rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan-satuan rumah serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”[1]
Dalam
Makalah kelompok ini kami ditugaskan untuk melakukan penelitian bagaimana
kegiatan dan pengaturan Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan. Afrika Selatan
atau dengan nama resminya Republik Afrika Selatan merupakan
sebuah negara yang terletak di bagian Selatan benua Afrika. Afrika Selatan
memiliki luas 1.219.912 km2.[2] Afrika
Selatan ini berbatasan dengan Mozambik dan Swaziland. Negara Afrika Selatan
terbagi menjadi 9 provinsi antara lain: Cape Timur, Barat, Utara, Free State,
Gauteng, KwaZulu-Natal, Limpopo, Mpumalanga, Northd-West. Ibukotanya sendiri
bernama Pretoria, namun terdapat tiga pemerintahan yang menjadi pusat, yaitu
Pretoria, Cape Town, dan Bloemfontein. Afrika Selatan merupakan negara di
Afrika multi-etnis yang memiliki berbagai macam budaya dan bahasa. Diketahui
bahwa Afrika Selatan memiliki 11 bahasa resmi diantaranya adalah bahasa Inggris
Afrikans, Sasotho, Setswana, Xhosa dan Zulu serta bahasa Inggris menjadi bahasa
yang umum digunakan oleh masyarakat Afrika Selatan. Afrika Selatan terkenal
sebagai penghasil berlian, emas dan platinum yang utama di dunia.
Negara ini
melewati tiga masa penjajahan sebelum akhirnya merdeka. Berdasarkan latar
belakang historis tersebut Afrika Selatan mengalami sejarah panjang dominasi
rasial dan perampasan tanah yang mengakibatkan sebagian besar lahan pertanian
yang dimiliki oleh minoritas kulit putih. Pertama kali Afrika Selatan dikuasai
oleh bangsa Portugis, kemudian bangsa Belanda dan terakhir dikuasai oleh Bangsa
Britania Raya atau Inggris. Pada masa terdahulu, pemerintahan negara ini sangat
dikecam karena politik Apartheidnya
tetapi sekarang Afrika Selatan adalah negara demokratis dengan penduduk kulit
putih terbesar di benua Afrika. Pada 1948 Pemerintah Nasionalis mengatur
jalannya undang – undang pemisahan, menggolongkan orang- orang ke dalam 3 ras,
mengembangkan hak – hak dan batasan untuk masing – masing golongan, seperti
hukum pass dan batasan pemukiman. Minoritas kulit putih menguasai mayoritas
kulit hitam yang jauh lebih besar. Sistem pemisahan ini kemudian dikenal secara
kolektif sebagai Apartheid.[3] Politik Apartheid dirancang oleh Hendrik Verwoed.
Pada tanggal 1 April 1960 Dewan Keamanan PBB (DK PBB) berseru kepada
Afrika Selatan agar mengambil tindakan untuk mewujudkan harmoni rasial atas dasar persamaan
dan melepaskan kebijaksanaan-kebijaksanaan Apartheid dan diskriminasi
rasial. Sehubungan dengan jatuhnya banyak korban ketika pasukan Afrika Selatan
melepaskan tembakan terhadap demonstran yang menentang diskriminasi sosial (16
Juni 1976) pada tanggal 14 Juni 1976 DK PBB
mengutuk keras pemerintah Afrika Selatan. Mereka mengatakan bahwa Apartheid adalah
suatu kejahatan, mengganggu perdamaian dan keamanan international serta
mengakui sahnya perjuangan rakyat Afrika Selatan dalam melenyapkan Apartheid.
Kemenangan Nelson Mandela dalam pemilihan demokratis dan multirasial
pertama kali sepanjang 340 tahun sejarah Afrika Selatan pada bulan Mei 1994
membawa perubahan besar bagi negeri itu. [4]
Selama 70 tahun pelaksanaan politik Apartheid membawa pengaruh negatif
yang sangat besar bagi masyarakat Afrika Selatan bahkan hingga ke dalam aspek hukum
pertanahannya sekalipun. Hingga
sebelum tahun 1994, masyarakat asli Afrika Selatan merupakan warga negara kelas
dua yang hanya memperoleh sedikit perlindungan dari Pemerintah. Mereka adalah
golongan yang paling menjadi korban penggunaan dan penyalahgunaan kewenangan
pemerintahan yang rasis. Adanya pembedaan perlakuan terhadap warga kulit
“putih” dan kulit “hitam” mengakibatkan warga kulit hitam di Afrika Selatan
kehilangan hak-hak mereka dalam banyak hal, salah satunya kehilangan hak untuk
memiliki tanah dan rumah di wilayah tertentu atau di luar wilayah yang telah
ditetapkan oleh pemerintah pada saat itu. Pada tahun 1994, 80% warga kulit
hitam hanya menguasai 17 juta hektar yang nota
bene adalah 13% permukaan wilayah Afrika Selatan.
Meskipun pada saat
pelaksanaannya, sistem ini banyak merugikan masyarakat Afrika Selatan, namun pasca sistem ini dihapuskan
banyak pelajaran yang dipetik oleh
masyarakat Afrika Selatan untuk membangun negaranya agar lebih maju. Setelah dihapuskannya politik apharteid di Afrika Selatan Pemerintah
mulai membebaskan seluruh warga termasuk yang berkulit hitam untuk memiliki
tanah dan berhak membeli tanah di wilayah negaranya tersebut. Salah satu upaya
yang dilakukan oleh Pemerintah baru Afrika Selatan dengan melakukan pembaruan hukum,
yang dimulai dari konstitusi Negara. Konstitusi sementara pada tahun 1993,
memperkenalkan konsep baru untuk mengatasi dampak perampasan hak atas tanah
yang diakibatkan pemberlakuan hukum negara yang rasial terdahulu, yakni
restitusi hak atas tanah (the restitution
of land rights). Konstitusi sementara yang diundangkan melalui
Undang-Undang Nomor 200 Tahun 1993 tersebut memperbolehkan orang-orang atau
komunitas yang dihilangkan hak-haknya atas tanah, akibat hukum-hukum yang
mendiskriminasi mereka secara rasial untuk menggugat pengembalian hak-hak
mereka dari Pemerintah. Dalam rangka memenuhi kewajiban Pemerintah
untuk melindungi hak-hak rakyat atas tanah yang didiskriminasi di masa lalu dan
menjalankan hak konstitusional dari penduduk untuk memperoleh restitusi hak
atas tanah, maka pemerintahan Afrika Selatan yang baru menghidupkan kembali dan
memberikannya status hukum khusus sebagai suatu jenis hak kepemilikan dalam
sistem hukum pendaftaran tanah (landreform)
yang berlaku. Bagi
kaum kulit hitam, landreform adalah
proses yang penting dan sah serta sangat didukung terutama untuk alasan
keadilan dan ganti rugi termasuk pengembalian tanah kepada rakyat yang telah
digusur pada masa Apharteid
dan penjajahan.
1.2 Rumusan
Masalah
Berdasarkan Latar Belakang diatas maka
kami akan membahas beberapa permasalahan yaitu:
1. Bagaimana kegiatan Pendaftaran Tanah di
Afrika Selatan?
2. Bagaimana sistem pendaftaran dan
publikasi tanah dalam hukum pertanahan di negara Afrika Selatan saat ini?
BAB
II
PEMBAHASAN
2.1 Tinjauan
Umum Pendaftaran Tanah
Pada
prinsipnya pengertian pendaftaran tanah di Afrika Selatan tidak berbeda dengan
pengertian pendaftaran tanah pada umumnya. Pendaftaran berasal dari kata Cadastre, suatu istilah teknis untuk
suatu rekord (rekaman), menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan (atau
alas hak lain) terhadap suatu bidang tanah.[5]
Pengertian
dari pendaftaran tanah secara umum atau sistem pendaftaran tanah yang lebih
dikenal dengan istilah legal cadastre
dapat didefinisikan sebagai\suatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh
negara/pemerintah secara terus menerus dan teratur, berupa pengumpulan
keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di
wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya untuk
kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang
pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.
2.2
Peraturan Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan
Peraturan pertama
mengenai pendaftaran tanah di Afrika Selatan dapat dilihat di dalam The natives
Land Act of 1913 yang dibentuk oleh parlemen pada masa itu untuk mengatur
mengenai kepemilikan tanah oleh penduduk asli yang merupakan bagian penting
dari sistem apartheid. Barulah kemudian pada tahun 1937 pemerintah Afrika
Selatan membuat suatu aturan baru yang mengatur secara lengkap mengenai sistem
pendaftaran tanah bagi masyarakat Afrika Selatan yaitu Deeds Registry Act 47 of
1937.
Deeds
Registry Act of 1937 ini, telah di amandemen beberapa kali sejak tahun 1937
sampai dengan amandemen terakhir pada tahun 2013. Di dalam peraturan ini diatur
beberapa ketentuan mengenai pendaftaran tanah yang dimulai dari administrasi
pertama dalam pendaftaran, sampai dengan bentuk-bentuk kontrak yang harus
dibuat untuk di daftarkan. Karena sistem pendaftaran tanah yang ada di Afrika
Selatan menggunakan sistem Pendaftaran Akta maka dalam bab pertama dijelaskan
mengenai sistem administrasi yang harus dilalui.
Kemudian
pada bab kedua, dijelaskan mengenai beberapa hal yang dilakukan sebelum dan
saat registrasi dilakukan, dan beberapa registrasi lainnya seperti registrasi
sewa guna, registrasi atas kepindahan hak yang didapatkan yang diatur dalam
Black Administration Act 1927, dan registrasi benda tidak bergerak atas nama
orang yang telah terikat perkawinan.
Pada
bab ketiga, dijelaskan mengenai pendaftaran tanah yang memerlukan pergantian
status tanah, beberapa diantaranya yaitu mengenai perpindahan tanah dalam hal
tanah milik negara, eksekusi yang dilakukan oleh registrar atas perpindahan hak
atas tanah, pemindahtanganan atas harta bersama, pemindahantanganan atas dua
atau lebih bidang tanah dalam satu akta. Pemindahtanganan atas bagian tak
terpisahkan disuatu tanah dalam suatu akta. Dan beberapa ketentuan khusus yang
berkaitan dengan pemindahtanganan atas bagian yang tidak dapat dibagi-bagi.
Kemudian di atur pula mengenai Pendaftaran Hak yang dilakukan tanpa melalui
prosedur umum, yang kemudian pendaftaran tersebut akan diberikan suatu
sertifikat sesuai dengan hak yang di daftarkan.
Bab
ke-empat, menjelaskan mengenai beberapa persyaratan dan ketentuan yang terdapat
di Kabupaten dan Kota. Bab ke-lima, mengenai Surat Pengakuan Utang yang
digunakan dalam kaitannya dengan tanah yang akan didaftarkan, mulai dari
eksekusi sampai dengan surat utang yang dibuat notaris yang akan didaftarkan.
Bab ke-enam menjelaskan tentang hak-hak atas benda tidak bergerak seperti
larangan, sertifikat, pendaftaran atas hak benda tidak bergerak. Bab ke-tujuh
menjelaskan tentang Perjanjian Pra-nikah yang berkaitan dengan status tanah
yang harus didaftarkan serta pendaftaran perjanjian setelah nikah. Bab
ke-delapan menjelaskan tentang ketentuan-ketentuan lain yang berkaitan dengan
pendaftaran tanah seperti pembatalan pendaftaran pajak atas pemindahan hak
tanah, pendaftaran perubahan nama atas tanah dan lain-lain.
Peraturan
lain yang berkaitan pula dengan pendaftaran tanah adalah Sectional Titles Act
yang diterbitkan pada tahun 1986 (Act No. 95 of 1986) Peraturan perundang-undangan tersebut
memuat berbagai mandat kepada berbagai institusi dan seringkali sulit dipahami
oleh masyarakat awam, yang menjelaskan tentang panduan
biaya-biaya dalam pemindahan hak atas tanah.
2.3 Sejarah
Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan
Sejarah pendaftaran tanah di Afrika Selatan berdasarkan
survei pertanahan pertama kalinya dilakukan sekitar tahun 1685 yang ditandai
dengan datangnya surveyor tanah (land surveyor) [6]
pertama ke Afrika Selatan, tepatnya di wilayah Cape sekitar tahun 1685 setelah
Jan van Riebeek mendirikan pemukiman Eropa pertama di Cape. Survei kadaster
pertama untuk sebidang tanah di sepanjang tepi Sungai Liesbeek dilakukan dalam
rangka untuk mentransfer tanah ke Perusahaan Timur Hindia Belanda, yang
dilakukan dalam rangka pembebasan lahan untuk kepentingan perusahaan dagang
Belanda (Dutch East India Company).
Pemetaan tanah sampai dengan tahun 1857 hanya menggunakan batas alam, survei
diwakili secara grafis menggunakan elemen-elemen alami sebagai
pembatas-pembatas.
Setelah tahun 1857, theodolites
mulai digunakan dan pencatatan data numerik pada diagram adalah wajib. Pada
tahun 1913, pemerintahan penjajahan Inggris memberlakukan perundangan baru (Cradock Proclamation) yang mengatur
bahwa tidak ada penjualan tanah yang akan diakui, kecuali atas tanah tersebut
telah benar dilakukan survei dan telah terdaftar sehingga menghilangkan
undang-undang diskriminasi ras kulit hitam dimana telah menjadi perjuangan yang
berat bagi pemerintah yang baru , karena ada lebih dari 17.000 bagian yang
terpisah dari undang-undang yang terlibat .
Pada tahun 1910, Kesatuan Afrika Selatan didirikan dari
empat daerah yaitu Cape, Natal, Transvaal dan Free State.
Kesatuan ini adalah lebih kepada kesatuan kaum kulit putih dari segi hak dan
kuasa politik. Manakala, penduduk kulit hitam dikesampingkan. Akibatnya, kaum
kulit hitam menentang kesatuan ini. Walaupun terdapat penentangan yang hebat
terhadap kerajaan berbentuk perkauman, Akta Tanah Pribumi (Natives Land Act) digubal pada tahun 1913. Akta ini menetapkan
kawasan-kawasan penempatan yang dipanggil "homeland" atau atau “Bantustans” yang dapat diduduki oleh
kaum kulit hitam. Penempatan ini hanya merangkum 13% kawasan di seluruh Afrika
Selatan. Selain itu, lebih banyak akta diskriminasi digubal, seperti pemberian
kerja yang memihak kepada kaum kulit putih. Pada 1930-an, diskriminasi
perkauman menjadi semakin parah akibat kebangkitan semangat nasionalisme di
kalangan bangsa Afrikaner.
Dalam kaitannya dalam kota, kebijakan Apartheid (pembedaan ras) juga berarti bahwa kepemilikan perumahan
secara legal/formal tidak direncanakan untuk seluruh penduduk pada waktu itu.
Hal ini menciptakan kekurangan perumahan besar di kota-kota, terutama untuk
masyarakat berpendapatan rendah. Pemerintah baru berkuasa pada tahun 1994 yang berniat untuk
membangun satu juta rumah selama 5 tahun. Meskipun pengembangan perumahan
berpendapatan rendah lambat untuk memulai, pada awal tahun 1999 sebanyak
745,717 rumah telah selesai atau berada di bawah konstruksi, dengan jumlah
rumah 350.000 sedang diselesaikan pada tahun 1998. Ini jumlah yang sangat kecil
jika dibandingkan dengan yang lain, sedangkan perumahan dengan skala besar yang
terletak di Kuba yang telah membangun sebanyak 500.000 rumah selama 25 tahun
dan 85.000 rumah dalam 5 tahun pertama dan Swedia telah membangun satu juta
rumah dalam 10 tahun dan 250.000 rumah dalam 5 tahun pertama.[7]
2.4 Objek Pendaftaran Tanah di Afrika
Selatan
Berdasarkan perundang-undangan yang
telah disebutkan sebelumnya dapat dilihat bahwa bebeberapa jenis hak atas tanah
yang berhubungan dengan properti di Afrika Selatan dapat dijabarkan sebagai
berikut:
Ø
State Land
Merupakan suatu bentuk hak
penguasaan tanah oleh Negara dimana apabila disandingkan dengan hak-hak atas
tanah di Indonesia secara terjemahan tidak berbeda dengan Tanah Negara atau Hak
Menguasai oleh Negara yang wujudnya merupakan suatu penguasaan atas tanah yang
belum dimintai haknya atau didaftarkan kepemilikannya sehingga masih merupakan
tanah yang tidak bertuan (oleh karena itu dikuasai oleh Negara).
Hak menguasai Negara bukan berarti
tanah tersebut secara nyata mutlak dimiliki Negara dan tidak dapat dipergunakan
oleh masyrakat umum, karena
terhadap State Land dapat dimintakan
suatu permintaan kepemilikan sebatas memenuhi syarat perundang-undangan yang
berlaku. Hak turunan dari State Land ini adalah State Pre Emption Rights dimana merupakan suatu hak Negara untuk
mendahului menguasai suatu bidang tanah yang memiliki unsur kepentingan umum
misalnya terhadap tanah yang di atasnya akan didirikan fasilitas-fasilitas
publik atau untuk kepentingan Negara yang lebih tinggi dari individu sehingga
tidak dimungkinkan apabila dibebaskan untuk kepentingan individu.
Ø
Hak Milik atau Firehold
Kepemilikan
Firehold memberikan hak terkuat kepada pemiliknya untuk melakukan hal-hal
sebagai berikut:
a. Menggunakan tanah secara maksimal, dalam
batas-batas hukum yang berlaku atau sesuai dengan syarat-syarat kepemilikannya
b. Melepaskan tanah atau menjualnya kepada
pihak lain
c. Menggunakan tanah sebagai jaminan atas
pinjaman
d. Meniadakan penggunaannya oleh pihak lain
Ø
Leasehold
Suatu
sewa menyewa adalah perjanjian dimana tanah diberikan atau disewakan kepada
seseorang selain dari si pemilik untuk suatu jangka waktu tertentu. Sewa selama
10 tahun atau lebih merupakan sewa menyewa jangka panjang dan wajib didaftarkan
di Kantor Pendaftaran Akta (Registrar of Deeds).
Ø
Rural atau Farm Land Title
Merupakan suatu jenis hak atas tanah
di pedesaan atau daerah perkebunan/pertaninan yang diberikan kepada penggarap
hanya untuk melakukan aktifitas yang telah ditentukan misalnya pertanian atau
perkebunan. Penggarap sebagaimana dimaksud di sini dapat berupa individu maupun
corporasi yang telah memiliki ijin di bidang yang telah ditentukan.
Ø
Community
Title Property
Merupakan suatu hak atas tanah yang
paling banyak atau umum di afrika selatan karena peruntukannya yakni untuk
perumahan atau tempat tinggal bagi individu yang tidak memiliki jangka waktu.
Hak atas tanah ini banyak diberikan kepada masyrakat sebagai salah satu bentuk land restitution dengan tujuan untuk
memberikan perumahan yang layak bagi masyarakat asli.
Ø
Servitude
Servitude adalah hak terdaftar yang
diberikan kepada seseorang yang untuk itu mendapatkan keuntungan dari tanah
milik orang lain.
Servitude ini terdapat 2 (dua) jenis yaitu:
a. Praedial,
yaitu Servitude yang dilaksanakan atau dilakukan untuk kepentingan pemilik
sebidang tanah dan yang tidak dapat dipisahkan dari tanah tersebut, dan
b. Personal,
yaitu Servitude untuk kepentingan seseorang atau suatu badan yang tidak
memerlukan adanya kepemilikan suatu tanah.
Ø
Hak Sub- surface
Hak
Sub-surface adalah hak atas segala mineral yang terkandung dalam suatu tanah
dapat sepenuhnya terpisahkan dari kepemilikan tanah tersebut melalui proses
pendaftaran
Ø
Permission
to Occupy (Hak Menguasai)
Selama masa
apartheid, adalah melanggar hukum bagi orang kulit hitam untuk memiliki suatu
tanah. Bidang-bidang tanah yang luas dikuasai oleh Negara, namun diduduki oleh
Traditional Communities orang kulit hitam. Negara dapat menerbitkan sebuah
surat, terkadang dengan dilampirkan rencana penggunaan, yang memberikan
otorisasi kepada seseorang untuk memanfaatkan tanah tersebut dengan persyaratan
yang ketat. Hal ini tidak pernah didaftarkan di Deeds of Registry, melainkan
disimpan oleh pemegang hak otorisasi yang telah mengatur Traditional Community
tersebut. Negara saat ini sedang berusaha untuk melegalisasikan pemberian tanah
ini kepada Traditional Communities dan/atau kepada seorang individu yang
tergabung dalam Traditional Communities tersebut.
Ø
Sectional Title Property
Sectional Title Unit adalah skema
kepemilikan atas bagian-bagian unit yang diciptakan untuk mendapatkan
kepemilikan bagian dari suatu bangunan, contohnya adalah sebuah blok apartemen.
Dinding bagian luar, lantai dan langit-langit menentukan bagian sebuah unit
dengan skema 2 unit atau lebih. Pemilik unit memiliki hak ekslusif atas unitnya
tersebut, namun bertanggung jawab bersama-sama untuk bagian-bagian
tanah/property lainnya yang tidak dimiliki secara eksklusif.
Ø
Deeds of Grant
Dalam
wilayah Negara, beberapa kota atau kotamadya telah ditentukan bagi orang kulit
hitam yang bekerja di kota. Lokasi tanah tersebut seringkali berada jauh dari
kota-kota tersebut. Orang kulit hitam diberikan hak untuk menempati, dalam
bentuk sewa, namun sedikit lebih luas dari ijin untuk tinggal yang terdaftar di
Deeds of Registry. Negara saat ini sedang dalam proses untuk menghapuskan
diskriminasi dengan meningkatkan hak Deeds of Grant ini untuk menjadi hak
Freehold.
Pemerintah Afrika Selatan saat ini telah
melakukan beberapa kebijakan[8]
mengenai pertanahan dan memperbaiki sistem yang kacau akibat ketidakadilan
sosial yang terjadi di masa lalu. Dengan adanya
kebijakan-kebijakan tersebut maka akan timbul suatu kepemilikan tanah. Selain
itu, tanah di Afrika Selatan merupakan sumber daya yang berharga dan terbatas
seperti halnya di negara lain, oleh sebab itu pencatatan hak atas tanah
dilakukan secara cermat di kantor urusan pertanahan dan pendaftaran di kantor
register akta. Afrika Selatan memiliki sistem pendaftaran tanah yang baik,
hampir di setiap bagian tanah yang disurvei oleh surveyor tanah, kemudian diplot dan digambarkan ke dalam diagram
atau ke dalam bentuk rencana umum, yang nantinya akan di simpan di Kantor
Jenderal Surveyor. Setiap bagian
tanah juga terdaftar dalam register akta.
Pendaftaran Tanah
di Afrika Selatan diatur dalam Deed
Registries Act 47 of 1937 yang sudah mengalami beberapa kali perubahan, di
mana perubahan terakhir adalah dengan dikeluarkannya Deeds Registries Amendment Act 5 of 2006. Pendaftaran Tanah di
Afrika Selatan menggunakan sistem pendaftaran akta (Deeds Registration Systems) yang telah dikenal sebagai salah satu
yang terbaik di dunia dengan tingkat keakuratan yang luar biasa. Hal ini bisa
dilihat dari sedikitnya kasus sengketa yang menyangkut sertifikat tanah di
Pengadilan di Afrika Selatan. Kepemilikan atas tanah dapat dimiliki secara
individual, secara bersama-sama melalui kepemilikan atas saham, atau oleh
entitas seperti perusahaan, perusahaan tertutup, Trust, dan badan hukum sejenis
di luar Afrika Selatan.
Sistem
pendaftaran akta Afrika Selatan memiliki sistem pendaftaran tanah yang baik,
hampir di setiap bagian tanah yang disurvei oleh surveyor tanah, akan diplot
dan digambarkan ke dalam diagram atau ke dalam bentuk rencana umum, yang
nantinya akan di simpan di Kantor Jenderal Surveyor. Setiap bagian tanah juga
terdaftar dalam register akta. Setiap kepemilikan dicatat pada suatu tempat
pendaftaran akta regional, di mana dokumen-dokumen tersebut tersedia untuk
dilihat dan diketahui oleh masyarakat.
Sistem
pendaftaran tanah di Afrika Selatan adalah unik karena menganut sistem nominal
negatif, tetapi dengan karakteristik sistem positif. Negara tidak menjamin
kebenaran dari register (buku tanah), tetapi negara berkewajiban untuk mengkaji
kebenaran legalitas dari suatu akta dan apakah akta tersebut dapat didaftarkan.
Register tanah ini terhubung dengan sistem kadaster (pemetaan) dan dalam kasus
tertentu negara dapat dimintakan pertanggungjawabannya atas kesalahan dalam
proses pendaftaran. Sistem pendaftaran tanah di Afrika Selatan memberi jaminan
atas hak dari pemilik/pemegang hak atas tanah. Informasi dari Kantor
Pendaftaran Hak dan Akta dapat diandalkan kebenarannya. Pemegang hak atas tanah
di Afrika Selatan tidak perlu menguji kebenaran dari hak-hak mereka kecuali ada
gugatan dari pihak ketiga, dimana kemudian pihak ketiga tersebut harus
membuktikan pula kebenaran haknya atas properti tersebut, seperti halnya pada
sistem pendaftaran negatif.
Komponen dan
pihak-pihak yang berperan dalam sistem pendaftaran tanah di Afrika Selatan
terdiri atas: [9]
a. The
Deeds Registry Offices
Merupakan suatu
kantor pemerintahan yang mengatur mengenai pendaftaran akta, dimana hak-hak
riil (termasuk kepemilikan) atas tanah didaftarkan yang berada di bawah
Departemen Urusan Pertanahan Nasional.[10] Kantor pendaftaran akta di Afrika
Selatan terdapat di Pretoria, Johannesburg, Pietermaritzburg, Cape Town, Raja
Williams Town, Vryburg, Kimberley, Bloemfontein, Nelspruit dan Umtata.
b. Land
Surveyor
Seorang Land Surveyor adalah seseorang yang
memiliki spesialisasi dibidang kualifikasi pengukuran dan merupakan praktek
swasta yang dapat ditemui di seluruh wilayah Republik Afrika Selatan. Sebelum
sebidang tanah dapat didaftarkan di kantor pendaftaran akta, harus terlebih
dahulu diidentifikasi dengan akurat, diukur dan digambarkan pada sebuah
rancangan atau diagram mengacu pada posisinya berdasarkan garis batas atas
koordinat, biasanya dilakukan oleh seorang surveyor tanah. Diagram atau rancangan
ini harus diajukan terlebih dahulu untuk disetujui dan didaftarkan pada The Surveyor-General Offices[11], sebelum diserahkan untuk kepentingan
proses pendaftaran tanah di Kantor pendaftaran akta.
c. The
Surveyor-General Offices
Merupakan suatu
kantor pemerintahan dimana sistem kadaster (peta dan diagram) untuk semua tanah
di Afrika Selatan dicatat dan dipelihara berdasarkan sistem batas koordinat.
Setiap
pembangunan dan pemecahan tanah harus memperoleh ijin Pemerintah Daerah
setempat. Selain itu, retribusi, tarif, pajak dan akun layanan untuk air dan
listrik harus dibayar lunas di muka, sebelum suatu pengalihan properti dapat
didaftarkan di kantor pendaftaran akta. Dalam beberapa kasus, persetujuan dan kerja
sama dari suatu departemen pemerintahan tertentu harus diperoleh sebelum
pendaftaran dapat diberlakukan, misalnya pada Kementrian dan Departemen
Pertanian mengenai UU No. 70 Tahun 1970 tentang pembagian Lahan Pertanian, atau
"Kewenangan Pengawasan" dari Departemen Perhubungan dalam UU No. 21
Tahun 1940.
e. South
African Revenue Services
(SARS)
Seperti halnya
pemerintah daerah, mereka harus memastikan bahwa semua pajak, bea pengalihan
tertentu telah dibayar (atau untuk transaksi tertentu dikecualikan) sebelum
suatu pengalihan properti tertentu dapat didaftarkan di kantor pendaftaran
f. Property
Developer
Memiliki fungsi
mendirikan kota-kota, pengelompokan tanah dan mendirikan kompleks perumahan dan
bisnis.
g. Lembaga Keuangan
Dalam hal ini,
lembaga keuangan berfungsi menyediakan pembiayaan untuk pembelian atau
pembangunan tanah dengan jaminan pembayaran berupa hipotek atas properti yang
didaftarkan.
h. Conveyancer
Conveyancer
adalah seorang praktisi hukum yang telah lulus tes atau ujian tertentu yang
ditetapkan oleh The Law Society of South
Africa dan berkantor di seluruh Wilayah Republik Afrika Selatan. Conveyancer merupakan salah satu
komponen yang paling penting dalam sistem pendaftaran tanah di Afrika Selatan
dan dapat diibaratkan sebagai seorang konduktor dari sebuah orkestra simfoni. Conveyancer menyiapkan akta atau dokumen
lainnya untuk tujuan pendaftaran atau pengajuan pembuatan register tanah.
Selain itu, Conveyancer juga
menandatangani akta atau dokumen tersebut serta bertanggung jawab atas akurasi
data yang disebutkan dalam akta atau dokumen tersebut.[13] Conveyancer
mengontrol peran serta dari setiap komponen/pihak-pihak tersebut di atas, dan
bertanggung jawab atas transaksi keuangan dan kebenaran akta yang didaftarkan
di kantor pendaftaran akta. Pada saat yang sama, Kantor Pendaftaran Akta dapat
diibaratkan sebagai spesialis pencatatan yang harus memastikan bahwa proses
pendaftaran telah dilakukan dengan sempurna, memastikan kepatuhan hukum dan
keabsahan suatu akta untuk didaftarkan.
2.5 Kegiatan
Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan
Proses kegiatan
pendaftaran akta di Afrika Selatan dibagi atas beberapa tahap yaitu:
1.
Penerimaan Akta
Notaris atau Juru
tulis setempat mengajukan surat permohonan yang disertai akta, dokumen dan/
atau sejumlah akta pada loket permohonan pada kantor pendaftaran akta. Setiap
pendaftar akta dapat menentukan jam permohonannya dari kantornya. Umumnya lebih
dari seorang pejabat pembuat akta yang terlibat dalam sejumlah akta yang
terkait dalam suatu transaksi, akta-akta yang terkait kemudian dicocokkan
dengan surat permohonannya dan diberi tanggal oleh petugas di loket permohonan.
2.
Scan
and Capture
Kantor akta
Pietermaritzburg menggunakan sistem the
Deed Office Tracking Systems (DOTS) yang dapat melacak semua akta mulai
dari akta yang masih dalam tahap permohonan hingga yang telah didaftarkan.
Akta-akta di-scan di setiap halaman
sehingga dapat ditentukan dengan tepat di mana letaknya. Setelah semua
akta-akta terhubungkan dan ditanggali,
akta-akta dikirim ke bagian data, dimana hasil cetak yang menerangkan
mengenai subjek dan tanah disusun berdasarkan data dan diisikan pada
masing-masing map permohonan. Cetakan ini dibutuhkan oleh pemeriksa untuk
memungkinkan mereka membandingkan arsip akta-akta di kantor dengan akta-akta
yang dikerjakan serta memeriksa setiap kemungkinan halangan yang berhubungan
dengan transaksi.
3.
Distribute
and Sort (Bagikan dan Urutkan)
Akta-akta
tersebut kemudian dikirim ke ruangan distribusi dimana para penyortir
mengalokasikan akta-akta berdasarkan tingkat kesulitannya. Para penyortir
kemudian membandingkan jumlah akta dengan jumlah pemeriksa untuk menentukan
beban kerja dalam satu hari. Setiap pemeriksa diusahakan mendapat beban yang
sama. Hal ini diperlukan sebagai pedoman pemeriksaan setiap hari berdasarkan
urutan pengajuan permohonan atau dengan kata lain “datang pertama dilayani
pertama”.
4.
Pemeriksaan
Pemeriksa pertama
mengumpulkan bagian tugas akta mereka di ruang distribusi, setelah itu menyiapkan
akta-akta tersebut untuk diloloskan atau ditolak oleh penguji kedua dan pada
akhirnya disahkan. Mereka melakukan ini dengan mengendorse akta, memeriksa
halangan-halangan baik terhadap tanah maupun subjek serta melakukan pemeriksaan
pertama kali. Mereka membuat
catatan-catatan sebagai acuan bagi pejabat pembuat akta untuk memperbaiki
kesalahan pada akta yang mereka temukan. Pemeriksa pertama mengembalikan
akta-akta yang telah mereka periksa pada hari sebelumnya ke ruang distribusi,
yang selanjutnya penyortir mendistribusikan akta-akta kepada pemeriksa kedua.
Sekali lagi, penyortir menghitung beban kerja untuk pemeriksa kedua. Pemeriksa kedua mengumpulkan
akta-akta dari ruang distribusi dan memeriksa akta-akta tersebut untuk kedua
kalinya. Pemeriksa kedua harus memastikan bahwa kelengkapan yang ditentukan
oleh undang-undang pendaftaran akta telah terpenuhi dan peraturan
perundang-undangan lain yang terkait. Pemeriksa kedua harus memutuskan apakah
akta-akta tersebut dapat didaftarkan dan harus memutuskan untuk menerima atau
menolak akta-akta berdasarkan ketentuan yang berlaku. Pemeriksa tersebut
membedakan antara akta-akta yang diterima dan ditolak dengan tanda atau inisial
yang diperuntukkan untuk hal ini.
5.
Pencocokan
Pemeriksa kedua
mengembalikan akta-akta kepada kepala pemeriksa biasanya asisten pendaftaran
akta yang akan menyocokan akta-akta tersebut dengan daftar penyotiran dan
mengevaluasi hasil pemeriksaan dari pemeriksa kedua untuk memastikan
benar/tidaknya catatan untuk pejabat pembuat akta dan keobjektivitasan dalam
penolakan. Sejak kantor pendaftaran akta Pietermaritzburg menggunakan sistem
DOTS, pemeriksa kedua mengembalikan akta-akta yang telah mereka periksa ke
ruangan penyortiran untuk diberi nama mereka dan diperiksa oleh assisten
pendaftaran akta yang berbeda. Akta-akta yang ditolak akan dikirim kebagian
pengiriman yang selanjutnya dikembalikan kepada pejabat pembuat aktanya.
6.
Pengesahan
Istilah
'pengesahan' berarti pencapan/penandatanganan pada akta. Pada prakteknya
akta-akta disahkan dalam hari pendaftarannya atau dalam beberapa hari
berikutnya tergantung pada penyelesaian pembayarannya. Pejabat Pendaftar
memiliki kekuasaan untuk mengesahkan akta-akta lebih cepat dari waktu yang
seharusnya. Ini dikenal sebagai 'mengedepankan' (mempercepat) akte. Pada pagi
hari saat pengesahan akta-akta ditaruh pada loker pejabat pembuat akta untuk
disahkan oleh pejabat pembuat akta tersebut. Setelah akta disahkan oleh pejabat
pembuat akta, akta kemudian disahkan oleh asisten pendaftar. Penyelesaian
masalah pembayaran akhir diselesaikan dikantor pejabat pembuat akta.
7.
Pengolahan
Akta-akta yang
telah lolos untuk disahkan dikirimkan ke loket persiapan. Petugas loket akan
mengurutkan akta dan meletakkan mereka pada loker pejabat pendaftar akta yang
terkait. Akta tersebut akan berada pada loket pengolahan hingga mereka ditolak
setelah tiga hari atau disahkan sebelum tiga hari. Sering kali terjadi
akta-akta yang telah diolah tidak dapat disahkan karena masalah keuangan atau
lainnya.
8.
Pengiriman
Akta-akta yang
ditolak dikirim ke loker masing-masing pejabat pembuat akta untuk diperbaiki
berdasarkan catatan yang diberikan. Pejabat pembuat akta dapat
mengklarifikasikan kepada pemeriksa kedua jika adanya alasan penolakan dianggap
tidak benar. Pejabat pendaftar tanah memiliki tiga hingga lima hari untuk
melengkapi atau memperbaiki hal-hal yang tercantum dalam catatan. Apabila
mereka gagal memenuhi maka pendaftaran aktanya akan ditolak.
9.
Black
Booking
Akta-akta yang
seharusnya siap untuk disahkan akan di Black
booked pada loket data dalam hal terjadi halangan setelah permohonan
pendaftaran. Setelah petugas memeriksa setiap halangan dan menentukan aktanya
tidak dapat disahkan, akta-akta tersebut sekali lagi dimasukkan ke loker
pejabat pendaftar tanah yang bersangkutan.
10.
Microfilm
Di kantor yang
tidak memiliki fasilitas microfilm maka penyimpanan menggunakan dicross written. Proses ini digunakan
untuk memperbarui setiap transaksi baru. Namun pada kantor akta KwaZulu yang
telah menggunakan microfilm,
akta-akta disimpan dalam bentuk microfilm
dengan menggunakan kamera operator di loket microfilm. Setiap akta difoto halaman per halaman.
Setelah akta difoto, film akan diproses, kemudian dilihat apakah sudah jelas
atau belum. Setelah microfilm
lengkap, akta-akta dikirim kepada bagian pengiriman dan kemudian mengirimkan
kepada pejabat pembuat akta yang bersangkutan melewati lokernya. Pejabat
pembuat akta akan mengumpulkan setiap akta dan menandatanggani secara resmi
pada lembar permohonan asli.
11.
Pemberian nomor, tanggal, dan cap
Begitu akta-akta
siap untuk diproses maka penomoran, penanggalan dan pencapan dan pemeriksaan
akta harus segera dimulai. Bagian ini hanya untuk memastikan bahwa setiap akta
yang telah mempunyai nomor yang berbeda, tanggal pendaftaran dan telah dicap
sebagaimana seharusnya sebelum pemeriksaan akhir dan disalin.
12.
Pemeriksaan Akhir
Setelah diberi
nomor, tanggal, dan cap, kemudian akta-akta tersebut dikirim ke loket data
untuk pemeriksaan akhir. Loket data akan memeriksa apakah terdapat halangan
baru yang terjadi antara saat permohonan dengan pengesahan. Jika terdapat
halangan baru maka mereka akan memutuskan apakah melarang atau tidak terjadinya
transaksi. Apabila dilarang, akta-akta akan ditolak dan dikembalikan kepada
pejabat pembuat akta.
13.
Proses Final
Apabila tidak ada
halangan baru maka dokumen akan disimpan pada komputer. Segera setelah data
lengkap disimpan pada komputer, maka akan diperiksa keakuratannya. Lamanya tahap ini bergantung pada ukuran
data, waktu permohonan dan ketersediaan staf yang biasanya memakan waktu selama
satu hari. Sebelum akta dikirim
kebagian microfim, akta-akta akhirnya
diperiksa untuk memastikan apakah telah dicap, catatannya dihapus dan
ditandatangani sebagaimana seharusnya dan sebagainya.
2.6 Sistem
Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan
Pendaftaran tanah di Afrika Selatan
pada awalnya didasarkan pada peraturan perundang-undangan yang kompleks,
seperti Deeds Registries Act yang
diterbitkan pada tahun 1937 (Act No. 47
of 1937) dan Sectional Titles Act
yang diterbitkan pada tahun 1986 (Act No.
95 of 1986). Peraturan perundang-undangan tersebut memuat berbagai mandat
kepada berbagai institusi dan seringkali sulit dipahami oleh masyarakat awam.
Pada Tahun 1997 di bentuk DLA (Departement of Land Affairs) dengan dibentuknya departement urusan
pertanahan itu pemerintah Afrika Selatan telah berhasil mengembangkan kebijakan
yang jelas. Konstitusi dan kebijakan yang jelas tersebut memberikan landasan
hukum untuk program reformasi tanah di Negara tersebut. Kebijakan tentang
kepemilikan memberikan keamanan hak bagi pemilikan tanah. Kemudian pada tahun
2004 diperkenalkan peraturan perundang-undangan baru yaitu Communal Land Rights Act yang diterbitkan pada tahun 2004 (Act No.
11 of 2004) (“CLaRA”).
Berdasarkan uraian-uraian
tersebut di atas, dapat diketahui bahwa urutan kegiatan pendaftaran tanah
adalah pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, dan penyajian data tanah. Bentuk
penyimpanan bisa berupa tulisan, gambar/peta dan angka-angka di atas kertas,
mikro film atau dengan menggunakan bantuan komputer. Kegiatan-kegiatan tersebut
meliputi baik data pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaan datanya
kemudian. Dalam pengertian “penyajian” termasuk penerbitan dokumen informasi
kepada pihak yang memintanya, berdasarkan data yang dihimpun, kemudian
berdasarkan data tersebut diterbitkan surat tanda bukti haknya, yang terdiri
dari:
a. Data
fisik mengenai tanahnya, yang meliputi: letak, batas, luas, serta bangunan dan
tanaman yang ada diatasnya;
b. Data
yuridis mengenai haknya, yang meliputi: jenis hak dan siapa pemegang haknya.
Setiap ada
perubahan baik perubahan data fisik maupun data yuridis wajib didaftarkan agar
sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga tercipta suatu pemeliharaan
data. Perubahan data fisik terjadi jika luas tanahnya berubah, yaitu jika
terjadi pemisahaan atau pemecahan bidang tanah yang bersangkutan menjadi
satuan-satuan baru, atau penggabungan bidang-bidang stanah yang berbatasan
menjadi satu kesatuan persil. Sedangkan perubahan data yuridis biasanya
mengenai suatu hak tertentu, yaitu berakhir jangka waktu berlakunya,
dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Perubahan juga bisa mengenai
pemegang haknya, yaitu jika terjadi pewarisan, pemindahan hak atau penggantian
nama.
2.7 Sistem
Publikasi di Afrika Selatan
Afrika Selatan
memiliki suatu Sistem Publikasi yang unik, Afrika Selatan yang menganut sistem
pendaftaran akta (Registration of Deeds)
pada dasarnya memiliki Sistem Publikasi Negatif. Namun pada kenyataannya Sistem
Publikasi di Afrika Selatan ini juga memiliki karakteristik sistem positif,
sehingga seringkali disebut Sistem Publikasi Negatif yang mengandung unsur
positif.
Umumnya
dalam Sistem Publikasi Negatif yang menggunakan pendaftaran akta, sahnya
perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli,
dan bukan pada pendaftaran yang dilakukan. Pendaftaran tidak membuat seseorang
yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak akan menjadi pemegang hak
yang baru, jadi kepentingan pemegang hak yang sebenarnya lah yang lebih
didahulukan dan dilindungi (walaupun pihak lain sudah terdaftar sebagai
pemegang hak, pihak yang berhak sebenarnya masih tetap diberi kesempatan untuk
mengajukan gugatan pembatalan pendaftarannya ke pengadilan).
Pada
Sistem Publikasi Negatif yang mengandung unsur positif yang digunakan di Afrika
Selatan, walaupun negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan dalam
bukti hak, namun negara lebih melihat akta untuk pengesahan dan pendaftaran,
serta bukti hak tersebut dikategorikan sebagai bukti hak yang kuat (selama
tidak ada putusan hakim yang menyatakan sebaliknya, maka data yang disajikan
dalam bukti hak tersebut merupakan data yang benar, sah dan diakui serta
dijamin menurut hukum). Hasil pendaftaran tanah adalah terbitnya surat-surat
tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.[14]
2.8 Pemeliharaan
Data Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan
Proses awal pemeliharaan data, dimulai dari saat sebuah akta
telah ditandatangani dan diberikan nomor. Selama sekitar satu bulan, sebuah
akta yang telah terdaftar diproses pada Deeds
Office, maka akta juga disimpan dimuat dalam database pada Deeds Office, termasuk
penyimpanan secara digital (yakni melalui mikrofilm dan scan sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya). Selain disimpan oleh negara, akta juga dikirimkan kembali kepada
para pihak-pihak yang berkepentingan dalam akta.
Sistem pendaftaran tanah di Afrika Selatan, sebagaimana
sudah dipaparkan pada pembahasan sebelumnya, mengandung Sistem Publikasi Negatif
yang mengandung unsur Positif. Sistem ini didukung dengan penyediaan informasi
yang sangat baik, terkait status hukum atas tanah. Sehingga, pihak ketiga yang
berkepentingan dapat mengandalkan informasi dalam akta tersebut.
2.8.1
Pemeliharaan Data Melalui Database
Pemeliharaan data, dalam proses pendaftaran hak atas tanah
di Afrika, dilakukan dengan pemeliharaan database
pada Deeds Registration System
secara berkala. Database tersebut
berbasis mainframe dan
dioperasionalkan oleh State Information
Technology Agency (SITA) di Centurion. Bekerjanya lembaga ini didasarkan
pada State Information Technology Agency
Act No. 88 tahun 1998, sebagaimana diamandemen melalui the State Information Technology Agency Act No. 38 tahun 2002.
SITA memiliki beberapa tujuan yakni meningkatkan pelayanan
publik terkait dengan teknologi informasi, sistem informasi dan layanan-layanan
lainnya yang terkait dengan pengaturan keamanan sistem informasi pada beberapa
departemen dan badan publik. Selain itu, SITA ini juga bertujuan memajukan
fungsi departemen dan badan publik melalui pengembangan teknologi informasi[15].
SITA tidak hanya mengurusi pendaftaran dan pengelolaan database di bidang pertanahan saja, namun juga pada bidang-bidang
lainnya dalam departemen Pemerintahan Afrika Selatan.
Andalan sistem elektronik dari Chief Directorate: Deeds
Registration adalah perangkat lunak Deeds
Registration System (DRS). Sistem DRS ini mengakomodir data-data dalam
sebuah basis database, yang dikelola
oleh SITA, baik dari perspektif kepemilikan properti di sebuah daerah (township erven), unit-unit hak dalam
suatu daerah tertentu (sectional title
units), kepemilikan lahan perkebunan (agricultural
holding) dan peternakan (farms)[16].
2.8.2
Sistem
Pemeliharaan Data Melalui Sistem
DOTS
Selain itu, sistem informasi Afrika Selatan juga menggunakan
Deeds Office Tracking Search (DOTS), yakni sebuah sistem pencarian
informasi yang sangat lengkap, guna melacak proses pendaftaran hak atas tanah
di Kantor Pertanahan. Pelacakan yang dilakukan DOTS ini meliputi lima belas
langkah pendaftaran, yang sejatinya dapat ditempuh dalam jangka waktu 21 hari
kerja. Adapun langkah-langkah yang dapat dilacak oleh DOTS meliputi[17]
:
·
Lodge
date, yakni saat di mana data dimasukkan pertama kali di Kantor
Pertanahan
·
Link
Batches, yakni saat di mana beberapa dokumen disambungkan satu sama
lain, dengan tujuan dapat dipastikan bahwa data-data tersebut, jejaknya dapat
ditelusuri di Kantor Pertanahan.
·
Data
prep, yakni saat dokumen disiapkan untuk dapat ditinjau dengan
baik oleh para peninjau.
·
Into
Distribution, yakni saat dokumen siap untuk diperiksa oleh peninjau.
·
Assigned
to Examiner, bahwasannya secara umum terdapat tiga pemeriksa untuk sebuah
dokumen. Tiga tahap tersebut bertujuan untuk memastikan bahwa semua informasi
telah dimuai dengan baik.
·
Retuned
from Examiner, yakni ketika dokumen telah diperiksa
dan dikembalikan untuk dapat menempuh langkah berikutnya.
·
Out
of Distribution, yakni ketika dokumen telah
diperiksa, sehingga siap untuk didaftarkan.
·
At
Prep, yakni ketika dokumen sudah siap didaftarkan
·
Into
Execution, yakni dokumen sudah mencapai tahap akhir sebelum akhirnya
didaftarkan.
·
Reg
Date, tahap ini merupakan tahap yang paling penting, sebab tanggal
reg date akan menjadi tanggal resmi
sebuah properti diregistrasi. Sehingga, transfer biaya dan penjualan harus
dibayarkan.
·
Into
numbering, ketika dokumen harus dibubuhi nomor dan disalin dalam
kopian.
·
Out
of Numbering, yakni ketika penomoran dokumen siap untuk direkam dalam
system.
·
Data
Capturing, pada tahap ini, informasi memuat dokumen sudah direkam dan
dimuat dalam Deeds Office System.
·
Intro
Micro, yakni ketika dokumen ditekan ukurannya dan dikirim melalui
mikro film dan di-scan menjadi
informasi elektronik.
·
Delivered,
saat di mana dokumen telah selesai diproses.
Dalam ketentuan Section
7 of the Deeds Registries Act Obliges a Registrar of Deeds dinyatakan bahwa
tiap pendaftar dalam kondisi dan regulasi pembayaran tertentu, berhak memeriksa
pendaftaran publik dan catatan publik lainnya yang terkait dalam obyek
registrasinya, selain dari bagian dari pendaftaran atau catatan yang memang
sudah ternyata dalam dokumen yang diterima, serta membuat salinan dari akta
tersebut dan mendapatkan informasi terkait akta atau dokumen lainnya.
Penyediaan informasi pendaftaran ini sebagaimana telah
dilakukan oleh mydeedsearch.co.za. dimana
situs ini memberikan beberapa informasi, antara lain[18] :
·
Informasi tentang pemilik suatu
properti yang telah terdaftar
·
Kondisi-kondisi tertentu yang
berhubungan dengan suatu properti
·
Berbagai hambatan dan perikatan yang
terkait dengan suatu properti
·
Harga jual suatu properti
·
Aturan mengenai hak-hak yang berlaku
pada tempat property berada
·
Salinan ANC serta akta-akta
pembebanan hak yang terkait dengan suatu properti
·
Salinan aturan perencanaan hak-hak
yang terdapat pada area tertentu
·
Informasi pemilik properti, baik
orang maupun badan usaha
·
Informasi lengkap tentang akta, yang
mana kelengkapannya menyerupai salinan aslinya.
·
Kondisi lingkungan tempat properti
berada
·
Informasi terbaru mengenai proses
pendaftaran, melalui sistem DOTS
2.8.3
Sistem
Pemeliharaan Data Melalui Eksistensi Deeds Registry Office
Deeds Registry Office
atau dikenal dengan sebutan Deeds Office merupakan lembaga independen yang berada di bawah
Departemen Urusan Pertanahan. Lembaga ini bertanggungjawab dalam hal registrasi,
manajemen dan pengaturan pendaftaran tanah di Afrika Selatan. Perlu diketahui,
Afrika Selatan diakui sebagai negara dengan sistem pendaftaran tanah terbaik di
dunia, dengan memaksimalisasikan perlindungan properti dengan menggunakan
prosedur pendaftaran yang tertib dan sangat teratur. Selain itu, pada tiap-tiap
kantor pencatatan tanah di sepuluh wilayah di Afrika Selatan, masing-masing
sudah diperlengkapi dengan sistem pengarsipan yang baik dan teratur. Sehingga
kebutuhan informasi dapat difasilitasi dengan baik.
Lebih lanjut lagi, Deeds
Office telah memakai mikrofilm sebagai sistem pengarsipan. Sehingga dapat
melakukan pengolahan data dan kualitas data pendaftaran yang terjamin. Tiga
salinan diproduksi dari setiap film, dua salinan master dan satu salinan biasa
untuk penggunaan secara umum termasuk oleh publik. Satu salinan
master disimpan sebagai arsip pendaftaran akta dan satu lagi disimpan khusus
untuk keperluan situasi pemulihan pasca bencana. Tiga salinan master
tersebut ditempatkan dalam ruangan berpengamanan ketat yang telah memenuhi
spesifikasi SABS (South African Bureau of
Standards) dan dilakukan inspeksi secara rutin oleh SABS.
Berikut akan
diuraikan contoh sederhana dari berbagai elemen yang terlibat dalam suatu
perbuatan pengalihan hak. John, pemilik terdaftar dari tanah di Johannesburg,
yang dijaminkan ke Bank ABC, kemudian menjual properti itu kepada Mike. Mike
tidak memiliki cukup uang untuk membayar tanah tersebut, namun Bank XYZ dapat
memberikan pinjaman kepada Mike sebesar seratus persen dari harga pembelian,
dengan ketentuan tanah tersebut dijaminkan dengan lembaga hipotek yang
didaftarkan atas nama Bank XYZ, guna mengamankan pembayaran kembali pinjaman
tersebut. Dalam transaksi tersebut diatas, Conveyancer
harus mampu mengelola dan mengatasi hal-hal berikut secara berkesinambungan:
a.
Memastikan
bahwa ada akta Jual Beli yang sah seperti yang dipersyaratkan oleh Pasal 2 ayat
(1) Undang-Undang No 68 Tahun 1981 Tentang Pemindahan Hak atas Sistem
Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan. Peraturan tersebut mengharuskan
pengidentifikasi bidang tanah, serta pendaftaran kepemilikan hak atas tanah dan
hak-hak terbatas lainnya. Setiap bidang tanah dianggap sebagai unit tersendiri
dan diberi identitas dan nomor tersendiri pada saat pendaftaran akta bersamaan
dengan penyetujuan gambar dan rencana umum. Sebelum sebidang tanah dapat didaftarkan,
tanah tersebut harus di survey dan digambarkan. Semua gambar dan rencana umum
harus disiapkan oleh inspektur tanah yang berkualifikasi. Menurut Peraturan
Survei Tanah Afrika Selatan Tahun 1997, semua gambar dan rencana umum harus
diperiksa dan disetujui oleh jendral inspektur yang kemudian diberi nomor
identitas. Semua tanah harus terlihat jelas dalam gambar agar tidak ada
keraguan mengenai lokasi dan luasnya;
b.
Materi
Muatan Fisik Pendaftaran. Kegiatan pendaftaran fisik dalam sistem pendaftaran
tanah sepenuhnya dijangkau oleh sistem NCCS yang diberikan tanda oleh jaringan
sistem trigonometri dan town survey marks.
Sebuah jaringan kedua yaitu stasiun yang berbasis jaringan GPS aktif secara
bertahap melengkapi jaringan yang telah ada. Merupakan persyaratan hukum bahwa
semua survei kadaster harus terhubung ke jaringan-jaringan tersebut, untuk
memastikan bahwa:
·
Posisi
dari setiap penanda batas dan batas-batas dapat diketahui secara akurat;
·
Batas-batas
dari properti tidak saling tumpang tindih;
·
Penanda
batas yang hilang atau rusak dapat segera diganti
Setelah proses
survei telah dilaksanakan, kegiatan selanjutnya adalah pemetaan. Pemetaan dalam
sistem pendaftaran tanah di Afrika Selatan menghasilkan peta kadaster yang
berupa pasangan.
BAB
III
PENUTUP
3.1
Kesimpulan
Sebagaimana
telah diuraikan dalam pembahasan sebelumnya dapat disimpulkan bahwa sistem
pendaftaran tanah yang dianut pada Negara Afrika Selatan adalah Sistem
Pendaftaran Akta dimana pengolahan data-data pada suatu bidang tanah difokuskan
pada hasil akhir yakni suatu akta. Akta ini yang nantinya dipergunakan sebagai
alas hak dalam bertransaksi maupun sebagai bukti kepemilikan terhadap suatu
bidang tanah. Terkait dengan hal tersebut sebagai bentuk keterbukaan informasi
kepada khalayak umum di Afrika Selatan terkait data tanah dipergunakanlah suatu
sistem publikasi dimana sifatnya adalah Negatif dengan mengandung unsur Positif
yang mana artinya meskipun tidak secara kuat kekuatan suatu akta kebenarannya
dijamin oleh Negara/Pemerintah namun sebatas tidak dapat dibuktikan sebaliknya
maka akta tersebut merupakan suatu alat bukti yang sah dan kuat dipakai sebagai
dasar bukti kepemilikan atas objek tanah.
Satu
hal yang unik dan dapat dijadikan pelajaran adalah mengenai sangat baiknya
sistem pemeliharaaan data tanah yang telah diproses. Dimana pada sistem
pemeliharaan data tanah di Afrika Selatan sudah sangat baik terkomputerisasi,
baik melalui database yang dikelola oleh State
Information Technology Agency maupun melalui sistem Deeds Office Tracking Search (DOTS), yang sangat memudahkan bagi
pihak-pihak yang berkepentingan maupun publik manapun untuk mengakses
keterbukaan informasi mengenai data tanah di Negara Afrika Selatan. Bentuk
pengarsipan yang sudah modern ini sangat patut untuk dicontoh di Negara kita
mengingat sistem publikasi yang dipergunakan di Afrika Selatan tidak jauh
berbeda dengan sistem publikasi yang dipakai di Negara kita, Indonesia.
DAFTAR
PUSTAKA
Buku
Harsono,
Boedi. Hukum Agraria Indonesia Sejarah
Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya. Jakarta:
Djambatan, 2005.
Parlindungan,
A.P. Pendaftaran Tanah Di Indonesia.
Bandung: CV Mandar Maju, 2009.
Peraturan
Deeds Registries Act (Act 47 of 1937) beserta Amandemen-amandemennya.
State
Information Technology Agency (Act 88 of 1998)
berserta Amandemen-amandemennya.
Communal Land Rights Act (Act No. 11 of
2004).
Internet
Annual
Report, 31 Maret 2007, Land Affairs Department, Republic of South Africa, http://www.info.gov.za/view/DownloadFileAction?id=78446,
diakses pada tanggal 9 September 2014.
Arief,
Irfan. “Untitled Prezi”. Sistem Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan,
http://prezi.com/eop8lbsyw0lk/untitled-prezi.html diakses pada tanggal 10
September 2014.
http://www.mydeedsearch.co.za/blog/applying-for-information-from-the-deeds-registry/
diakses pada tanggal 10 September 2014
http://www.mydeedsearch.co.za/blog/deeds-office-tracking-search-dots-steps,
diakses pada tanggal 9 September 2014.
Liberation
Struggle in South Africa (HTML), diakses pada tanggal 10 September 2014.
Purchasing
Property in South Africa,
http://www.ooba.co.za/home-loan/purchasing-property-in-south-africa , diakses
pada tanggal 11 September 2014.
Silalahi,
Yesaya Aprilyando. “Afrika Selatan”. http://abanggoyes.blogspot.com/2013/02/profil-negara-afrika-selatan.html, diakses
pada tanggal 10 September 2014.
South
Africa-Country Report 2010, www.cadastraltemplate.org. diakses pada
tanggal 11 September 2014
Sudatmoko,
Ivan. “Politik Apartheid di Afrika Selatan Sejarah Afrika Selatan”.
http://pendidikan4sejarah.blogspot.com/2011/08/politik-apartheid-di-afrika-selatan.html
diakses pada tanggal 12 September 2014.
[1]
Indonesia, Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1992 Tentang Pendaftaran Tanah.
[2]Yesaya Aprilyando Silalahi “ Afrika
Selatan”, http://abanggoyes.blogspot.com
diakses tanggal 8 September 2014
[3]Liberation
Struggle in South Africa (HTML) diakses pada tanggal 7 September 2014.
[4]Ivan
Sudatmoko “Politik Apartheid di Afrika
Selatan” http://pendidikan4sejarah.blogspot.com diakses pada tanggal 9 September 2014.
[5]
A. P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di
Indonesia, (Bandung: CV. Mandar Maju, 2009), hlm. 18.
[6]
Surveyor Tanah (Land Surveyor) adalah seseorang yang
memiliki spesialisasi dibidang kualifikasi pengukuran dan merupakan praktek
swasta yang dapat ditemui di seluruh wilayah Republik Afrika Selatan. Sebelum
sebidang tanah dapat didaftarkan di kantor pendaftaran akta, harus terlebih dahulu
diidentifikasi dengan akurat, diukur dan digambarkan pada sebuah rancangan atau
diagram mengacu pada posisinya berdasarkan garis batas atas koordinat, biasanya
dilakukan oleh seorang surveyor
tanah. Diagram atau rancangan ini harus diajukan terlebih dahulu untuk
disetujui dan didaftarkan pada The
Surveyor-General offices, sebelum diserahkan untuk kepentingan proses
pendaftaran tanah di Kantor pendaftaran akta.
[7]
Land and The Cadastre in South Africa : Its History and Present Government
Policy, http://users.iafrica.com/a/au/augusart/online_itcsa.html, diakses pada tanggal 10 September 2014
[8] Kebijakan-kebijakan
tersebut meliputi: kebijakan Redistribusi tanah; Restitusi tanah kepada warga
yang telah kehilangan haknya akibat politik apharteid; Pengembangan perumahan
formal berskala besar bagi warga yang berpenghasilan rendah; Restrukturisasi
kota dan pembangunan perkotaan; Pemberian hak atas tanah kepada penyewa tenaga
kerja; Melindungi pengamanan hak adat; Melakukan peningkatan dan memberikan hak
atas rumah pada pemukiman informal; Menyatukan lahan atau tanah berdasarkan
perundang-undangan dan prosedur tertentu; memfasilitasi pendaftaran secara
berkelompok (kolektif), dan sebagainya.
[9] Purchasing Property in South Africa, http://www.ooba.co.za/home-loan/purchasing-property-in-south-africa
, diakses pada tanggal 10 September 2014.
[10] South Africa-Country Report 2010, www.cadastraltemplate.org.
diakses pada tanggal 10 September 2014
[11] Kantor Surveyor (The Surveyor General Offices) adalah kantor pemerintah yang berada
di bawah Departemen Urusan Pertanahan Nasional, bertugas menangani survey dan
pemetaan pertanahan dimana semua data pertanahan disimpan dan dipelihara dalam
sistem data (National Control Survey
System) semua hal tersebut dilakukan dengan sistem kadaster (peta dan
diagram) untuk semua tanah di Afrika Selatan dicatat dan dipelihara berdasarkan
sistem batas koordinat.
[12] Pemerintah lokal atau daerah diperlukan
dalam pemberian ijin untuk pengembangan wilayah. South Africa-Country Report 2010, www.cadastraltemplate.org.
diakses pada tanggal 10 September 2014.
[13]
Deeds Registries Amendment Act 27 of 1982
sebagai amandemen dari Deeds Registries
Act Act 47 of 1937), Pasal 15 A.
[14] Irfan Arief “ Pendaftaran Tanah di Afrika Selatan”, http://prezi.com/eop8lbsyw0lk/untitled-prezi/ diakses pada tanggal 9 September 2014
[15]
SITA Act No. 38 tahun 2002, sebagai amandemen dari SITA Act No. 88 tahun 1998,
Pasal 6, Objects of Agency.
[16]
Annual Report, 31 Maret 2007, Land Affairs Department, Republic of South
Africa, http://www.info.gov.za/view/DownloadFileAction?id=78446, diakses pada
tanggal 9 September 2014.
[17]
http://www.mydeedsearch.co.za/blog/deeds-office-tracking-search-dots-steps,
diakses pada tanggal 9 September 2014.
[18]
http://www.mydeedsearch.co.za/blog/applying-for-information-from-the-deeds-registry/
diakses pada tanggal 10 September 2014.
No comments:
Post a Comment